Налоги при дарении недвижимости

Налоги при дарении недвижимости: что нужно знать дарителю и одаряемому
Дарение недвижимости — распространённая сделка между родственниками и знакомыми, но она влечёт налоговые последствия. Наши юристы и  налоговые консультанты помогут оформить договор дарения с учётом всех нюансов, рассчитать налоги и минимизировать  затраты в рамках закона.
Кто платит налог при дарении недвижимости
По общему правилу налог платит одаряемый (тот, кто получает недвижимость), а не даритель.
Исключение: если дарение происходит между близкими родственниками, одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Близкие родственники по Семейному кодексу РФ:

• супруги;
• родители и дети (в т. ч. усыновлённые);
• дедушки, бабушки и внуки;
• братья и сёстры (полнородные и неполнородные).

Ставки и расчёт налога
Если одаряемый не является близким родственником дарителя, он обязан уплатить НДФЛ:

• 13 % — для резидентов РФ (если доход до 5 млн руб. в год);
• 15 % — для резидентов с доходом свыше 5 млн руб. в год;
• 30 % — для нерезидентов РФ.

База для расчёта налога — рыночная стоимость недвижимости на дату дарения. Её можно определить:

• по кадастровой стоимости (чаще всего используется ФНС);
• по оценочной стоимости от независимого оценщика;
• по договорной стоимости (если она не ниже кадастровой более чем на 20 %).

Формула расчёта:
НДФЛ=Стоимость недвижимости×Ставка налога
Пример: квартира подарена племяннику (не близкий родственник) с кадастровой стоимостью 8 000 000 руб. Одаряемый — резидент РФ.
8 000 000×13%=1 040 000 руб.
Обязанности сторон
Даритель:

• не платит налог (дарение не считается доходом);
• не обязан подавать декларацию в ФНС.

Одаряемый:

• если освобождён от налога (близкий родственник) — ничего не платит и не подаёт декларацию;
• если не освобождён — обязан:
• уплатить НДФЛ до 15 июля следующего года;
• подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Порядок уплаты налога и подачи декларации
Шаг 1. Определите налоговую базу

• получите выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
• при необходимости закажите оценку рыночной стоимости.

Шаг 2. Рассчитайте налог

• используйте формулу выше с учётом вашей ставки.

Шаг 3. Подайте декларацию 3‑НДФЛ

• срок — до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка;
• способы:
• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• лично в ИФНС;
• почтой (заказным письмом с описью вложения).

Шаг 4. Уплатите налог

• срок — до 15 июля года подачи декларации;
• укажите в платёжке:
• КБК 182 1 01 02030 01 1000 110 (НДФЛ с доходов, кроме дивидендов, свыше 5 млн руб.);
• назначение платежа: «НДФЛ с дохода от дарения недвижимости за [год]».

Документы для подтверждения права на освобождение от налога
При подаче декларации (даже если налог не уплачивается) рекомендуется приложить документы, подтверждающие родство:

• свидетельство о рождении;
• свидетельство о браке;
• документы об усыновлении;
• иные документы в зависимости от ситуации.

Риски и последствия неуплаты
За нарушение порядка уплаты налога предусмотрены:

• штраф за несдачу 3‑НДФЛ — 5 % неуплаченной суммы за каждый полный/неполный месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ);
• пени — 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ);
• штраф за неуплату НДФЛ — 20–40 % от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ);
• взыскание через суд — при крупной задолженности.

Особенности дарения между супругами

• Если недвижимость приобретена в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Дарение между  супругами не создаёт дохода и не облагается налогом.
• Для оформления дарения требуется согласие второго супруга (если недвижимость оформлена на одного из них).

Дарение доли в недвижимости
Правила те же:

• близкие родственники — без налога;
• иные лица — с уплатой НДФЛ с рыночной стоимости доли.

Нюанс: стоимость доли может рассчитываться не пропорционально, а с учётом ликвидности (например, 1/2 квартиры не  всегда равна 50 % кадастровой стоимости).
Можно ли уменьшить налог
Нет, при дарении не применяются имущественные вычеты (в отличие от купли‑продажи). Налог платится со всей стоимости подарка.
Почему стоит обратиться к нам?
Мы поможем:

• проверить статус родства для освобождения от налога;
• рассчитать налоговую базу с учётом кадастровой и рыночной стоимости;
• оформить договор дарения с учётом требований закона;
• подготовить пакет документов для регистрации перехода права собственности в Росреестре;
• заполнить и подать декларацию 3‑НДФЛ;
• рассчитать и уплатить налог в срок;
• оспорить кадастровую стоимость, если она завышена;
• защитить интересы клиента при проверке ФНС;
• получить консультацию по альтернативным сделкам (например, купля‑продажа с льготной ценой вместо дарения);
• сопроводить сделку от подготовки договора до регистрации права.